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          ag备用方圆地产:东方人居产品打造逻辑

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          • 来源:ag正网_ag备用_ag官方网址_湛江资讯
          整理 / 朱一鸣、李吉春 访谈背景 方圆集团素有“文化方圆”之称  ,用心推敲产品的精细化和人性化  ,创造出业内独树一帜的中式气派新建筑文化  。在秉承传统文化的过程中 ,不断创新和研发  ,成功打造出云山诗意系列、月岛系列、观澜系、雅颂御府系等精品  ,力求为业主打造具有浓郁东方特色的高质居住生活环境 。 同时  ,服务也是方圆产品不可或缺的一部分  ,方圆集团将“私人定制”和“一站式家居”等创新服务融入产品本身  。方圆人始终坚持 ,提供最优质的产品与UAN最贴心的服务 ,双管齐下才是最美好的居住体验  。 今天我们有幸来到方圆集团总部  ,与方圆东方人居研究院院长面对面交流  ,听桂芳总娓娓讲述方圆产品的故事  。 1 访谈 广州市方圆建筑设计有限公司总经理 许桂芳 Q1:在大湾区的城市中  ,方圆的产品在各方面都很有竞争力 ,产品也很有特色ag官方网站  。我们都知道方圆企业发展的历史很悠久  ,想请桂芳总聊一下方圆的产品风格是什么  ?产品风格演变的历史是怎么样的  ? 方圆从1997年开始进入房地产领域 ,在经历过几个项目实操和市场的洗礼后  ,结合方圆自身的企业文化特质及对中式文化的热爱和敬重  ,在2004年  ,我们对自己产品的调性有了清晰的定位:“中式”  ,我们将继承和发扬东方人居智慧 ,将中国传统文化与现代建筑相结合  ,打造适合东方人居住的生活空间和场所  ,在那时一片向西的潮流中  ,我们始终坚持向东的理想  ,云山诗意系列产品就是在那时打造出来的 。在高层林立的现代城市生活中  ,云山诗意的粉墙黛瓦  ,亭台楼阁  ,曲水流觞给了大家一方远离浮躁  ,寻得宁静的乐土 。从那时开始  ,我们整个产品系的大调子  ,就始终没有偏离过中式的定位  。 2017年  ,随着社会民族自信心的重新恢复  ,市场的逐渐成熟、以及客户对中式产品需求的变化 ,我们进一步完善了产品战略定位  ,提出了“东方的院子”产品概念ag正网  。说起行业内比较知名的“院子”产品 ,大家比较熟悉的有泰禾院子  ,但其实方圆也一直在做这样的中式产品  ,并且起步更早  。尤其是“东方的院子” ,它在空间上与大家所熟悉的别墅有很大的不同  。别墅是西方的概念 ,而院子是东方的  。别墅是外向的 ,而院子是内敛的  。它的空间流线  ,布局 ,格调完全是中式的  ,东方的 。“东方的院子”更能唤起大家对家的情感共鸣和故乡记忆 ,更易实现大家在情感上的回归  。 2018年  ,我们产品战略由“中式”进一步提升为“东方”ag官方网站  。因为中式只代表了中国的元素 ,但“东方”涵盖的内容在空间和时间上更广一些 ,比如日本、东南亚的建筑在禅意和度假等方面的特色  ,也是我们希望去学习  ,吸纳和运用的部分ag官方网站  。我们希望借此进一步扩大我们的产品内涵和丰富性  ,所以我们就把整个产品的调子定下来了 ,就是要做“东方的院子”ag官方网站  。从更高  ,更广的角度为市场提供更优质的产品  。 项目效果图 Q2:方圆的产品形态有高层和别墅两大类  ,您如何理解这两类产品的变化趋势  ? 关于高层产品  ,在市场上行期  ,大家会更多地做改善型产品  ,下行期做刚需类产品ag官方网站  。在不同的城市  ,产品也不一样ag备用  。一二线城市  ,基于房价的上升  ,产品面积段进一步趋小  ,但是人们对居住品质要求并未下降  ,所以这类产品会更加关注人性化和细节化的设计  。这类产品应该说是面积段上的刚需  ,品质上的改善 。三四五线城市 ,因为房价相对较低  ,所以产品在面积段上偏大  ,空间偏舒适  ,这类产品的设计重在引领当地人生活品质的提升和打造 ,把一二线城市产品先进的设计和生活理念引进去  ,为城市的发展尽一己之力ag正网  。 我们现在回头看 ,尤其是去年做产品线梳理时我们发现  ,高层的户型变化不是很大  ,只是在空间上做得越来越精细 ,就是说可操作、可变化的地方不多  。 我个人感觉别墅反而变化更明显ag正网  。以前对别墅定位就是大户型 ,300平、500平、700平都很正常 。但是这几年  ,大家对别墅的面积段需求都在发生变化 。变化的原因主要是两个  ,一个是定位变了 ,以前大家买别墅希望几代同堂 ,但现在对别墅的设想就是“度假+养老”  ,尤其是一线城市1-2小时外溢圈内的  ,工作的时候周末去住一住  ,退休之后可以去那里养老  ,他们的设想就只是两个人 。所以他对房间数量的需求不高  ,也方便打理  。第二个也是因为价格的原因 ,为了控总价 ,面积段就会趋小ag正网  。我觉得主因还是大家对别墅的定位变了 。所以在别墅方面  ,变化会比较明显  ,高层户型就不太明显ag正网  。 Q3:在产品规划设计阶段  ,设计部分和营销部门对产品的理解往往会不一样 ,您作为方圆设计院的院长  ,如何看待设计在项目规划中扮演的角色和出现的变化  ? 以前的项目设计  ,基于专业原因  ,设计人员话语权还是挺大的  ,但随着市场的成长和成熟  ,营销人员话语权会越来越强  ,因为营销更接近客户  ,更了解客户需求ag正网  。之前出现最大的问题是 ,营销语言如何精准转化成设计语言 ?因为有的时候  ,营销的需求或定位  ,通常来自市场普遍性的需求 ,至于要如何实现  ?如何将营销语言展现给设计部门 ?营销人员是无法想象出来的  。而经过这种成长期  ,营销人员有了设计的概念 ,设计人员也能听懂营销语言  ,产品就会开始越来越接近市场ag正网  。 比如以前的规划设计  ,设计人员会更加关注建筑规划形态是否好看 ,户型  ,立面设计是不是漂亮等ag正网 。但经过项目的磨练和市场实践后才明白  ,其实保证资源的户均性是更为重要的  。譬如以前每个项目基本都会设计楼王 ,因为它拥有的资源最好  ,所以大家对它的期望很高 ,给的面积段很大  ,单价定得最高  ,以为会很好卖  ,但最后发现楼王往往最不好卖  ,迫不得已的时候就要去降价卖 。结果在一个项目最好位置的楼王却没有产生最高的溢价  ,反而卖得单价最低ag官方网站 。经过市场反复碰撞 ,我们的设计和规划  ,不再只追求设计层面的好看  ,而是要保证每一户、每一平米产生最高价值ag正网  。设计人员开始从这个角度去做规划布局了  。 另外一个变化呢 ,以前我们会更关注客户物质层面的需求ag正网 。但随着中国经济发展 ,人民生活更富足  ,现在设计也会关注客户精神层面的需求  。就是说设计会越来越关注场景  ,设计时带入场景  ,让居住空间更有想象力ag备用  。基于这种需求  ,设计在配置上、品质上投入就会更多一些ag正网  。 我们也会根据不同区域不同城市客户对建筑风格的偏好 ,调整产品的一些元素  。例如 ,云山诗意是04年方圆做的第一个中式产品 。以前强调强硬还原徽派建筑  。但是经过市场验证之后  ,会发现徽派建筑总体风格偏冷  ,很多地区不是很喜欢  ,比如湛江  。之前我们在湛江要做云山诗意  ,但当地专家评审委员会不同意  ,因为海边的人忌讳灰与白ag官方网站  。后来我们就给云山诗意加入了暖色调红色  ,黄色等  ,主体部分局部会有红色点缀 ,裙楼局部会用黄色和红色来搭配 。因此我们也有了两个版本的云上诗意:冷版云山和暖版云山  ,这就是基于市场需求的变化ag官方网站 。以前我们产品偏向设计语言  ,要求强硬还原  。但实际上  ,房地产不是纯艺术的产物 ,他是产品 ,不是作品 ,所以要兼具美感和实用性ag正网 。 方圆云山诗意项目 Q4:徽派风格的项目是方圆产品的一大特色和亮点 ,那么徽派风格在广东区域的接受度高吗  ? 其实之前我们也在讨论这个问题ag备用 。为什么云山诗意不只是江南一带的人接受  ,而是几乎被全国人民都接受的产品  ?分析后我们发现  ,其实在客户的心中  ,粉墙黛瓦不只是徽派的  ,而是中国的  ,是中式建筑非常有代表性的一种 。中国人以前的房子  ,普遍用的都是白墙灰瓦  ,所以只要一看到粉墙黛瓦 ,就知道这是中式的东西  ,而不会说这是徽派的东西  ,“徽派”其实是一种专业的叫法  ,其实它就是代表的“中式”  。当然  ,像岭南和江南的中式风格会各有不同  ,但大体上灰与白的调子  ,像白墙、漏花窗、坡屋顶这些代表的都是中式的传统风格元素  ,所以接受度还是蛮高的 。 项目示意图 Q5:方圆的企业战略是“方圆和合·东方智慧”  ,旗下有两大产品系  ,分别是 “和”、 “合”  ,它们分别是什么含义  ,方圆是如何给他们定义的  ? “和”、“合”二院的出现  ,根植于我们的企业文化定位ag官方网站 。去年我们邀请了各方面的专家  ,有社会学家、建筑学家、文化研究教授等  ,一起探讨企业文化  ,最后定位为“方圆和合·东方智慧”  。基于文化的根  ,从而衍生出和合二院这样的产品  。中国文化的智慧  ,来源于国人几千年的经验积累  ,中国人一直在追求的就是人与自然的和谐统一 。衍生到我们产品来说  ,“和”是方圆的高层产品线  ,“和”是指“和睦”  ,就高层来说  ,它是大社区  ,它的“和”  ,一种是建筑与自然的和谐  ,还有一种是邻里间和谐  。“合”指的是别墅产品线 ,讲究的是天与地之“合” ,人与建筑之合ag官方网站  。所以  ,“和合”来自我们企业文化的定位  ,让企业文化在建筑上落地生根ag官方网站 。 Q6:方圆的产品对不同城市  ,对不同的客户定位上有什么差异吗 ?云山诗意在不同城市落地  ,产品上有什么差异吗 ? 这种差异是一定存在的 。鉴于城市特色  ,客户生活习惯和理念  ,城市经济水平等  ,产品也会有各自不同的差异性  。譬如一二线城市的客户 ,市场极度的成熟和繁荣使得其对产品的需求、对项目品质的要求都是更高的 ,在项目打造上  ,格调会更高一点ag官方网站  。三四五线城市的项目打造得会更豪一些  ,那里的项目风格更偏向华丽的 ,富丽堂皇的调性  。比如 ,在一二线城市我们会用哑光的、灰色的砖  ,比较性冷淡风的  ,但是在三四五线城市 ,一定要用有花纹的 ,华丽的材料等  。因为不同城市能级的客户  ,精神层面接受度不一样  ,必然在产品方面也要有所区别 。 云山诗意在不同城市也是有差异的  。首先  ,冷版云山诗意和暖版云山诗意就是一种差异  。其次  ,文化程度越高的地方更能接受冷版  ,因为它更纯粹 。另外 ,不同区域选择产品也有侧重点  ,有的偏简约  ,有的偏复古 。此外  ,方圆的区域公司有自己一定的自由度 ,能根据各自区域客户偏好的不同 ,选择不同的配置ag官方网站  。所以  ,我们的产品是菜单式的 ,比如说户型、栏杆、电梯配置 ,都可以自由组合  。我们的产品既有标准化的地方 ,也会给不同项目留有差不多20%的创新空间 。 方圆云山诗意项目实景图 Q7:很多企业都在做中式产品  ,方圆作为区域深耕型企业 ,与其他开发商相比  ,方圆的中式产品有哪些亮点和特色 ? 其实 ,建筑就像文章一样  ,都能抄来抄去  ,比如 ,业内很多开发商都抄绿城  ,但能抄好也不容易(笑)ag正网  。方圆和合二院的中式是方圆自己的原创产品  ,具有我们独有的产品特色和灵魂  ,我们的产品尤其是高层徽派中式在市场上被抄袭的很多  ,但大都有形无魂  ,因为是我们自主研发的  ,所以这种产品的精髓是最难被模仿的ag备用  。我们产品最大的特色 ,是中式在项目上是以统一  ,完整 ,和谐的状态体现和存在的 ,不仅仅是形式上的中式 ,而是具有神韵的 ,灵动的中式 ,不仅仅是建筑风格上单一的中式  ,园林、室内、及各公共空间都在用同一种调性在叙说  。 项目效果图 Q8:针对广东区域的气候条件  ,在户型设计上有什么影响或变化  ? 广东属于夏热冬暖地区  ,客户相对来说对日照的要求没有北方那么高  ,不拒绝纯北向的户型 。北向的户型往往最小  ,单价最低  ,最容易出货  。南方夏季比较炎热  ,需要注意西晒的问题 。之前营销一直坚持餐客厅要竖厅设计 ,但这样的户型必然会带来走道长  ,产生无效面积ag官方网站 。从去年开始这种布局开始被打破了  ,尤其是今年表现得更加明显 。我们有个项目今年刚刚上市  ,客餐厅在一起的横厅户型反而卖得比较好  ,因为走道少  ,显得房间大  。因为现在广州、鹤山一带  ,面积段越来越小  ,90平偏多  。面积小  ,但对空间利用率更注重  ,每一平方都要用足 ,所以横厅更被接受ag官方网站  。产品面积段趋小化  ,尤其是一线城市及周边的  ,基于总价角度的考虑 ,这种变化比较明显ag正网  。这是经济形势和市场形势导致的产品变化  。 Q9:方圆的项目有很多横厅设计的户型吗  ?方圆的横厅产品有什么特点  ,对楼栋排布有影响吗  ? 我们的项目现在也有横厅设计的户型  。以前这样的横厅布局在市场上是很难被采纳的  ,因为市场更倾向南北对流的竖厅户型  。在做产品研发时 ,我们发现横厅更节省交通空间 ,其在空间舒适性感受也更好些 。今年上半年我们在考察其它楼盘的时候  ,发现横厅产品用的越来越普遍  。另外  ,今年的项目开盘后的销售表现证明  ,横厅产品在市场上越来越被认可了ag正网 。 对于横厅户型  ,我们更关注其空间附加值的打造  ,努力在客餐厅两个功能区的基础上 ,通过合理布局和尺寸把控  ,实现两个半功能空间的创新提升  ,从而由原来的客餐厅升级为客厅+餐厅+休闲厅(品酒区或读书区)ag官方网站  。横厅户型对楼栋的排布没有影响  。 方圆鹤山云山诗意样板间实景图 Q10:方圆的户型设计的总体特点是什么  ? 产品户型设计重点在于其纯粹性的实现  。譬如合院  ,不论是基于其产品特性使然  ,还是客户对产品的要求与想象  ,“一方小天地”是其务必要实现的特点ag官方网站 。也就是说在户型设计上务必要保证有天有地设计理念的体现  ,在空间流线、布局及氛围营造上  ,用中式手法  ,现代工艺来实现中式的居住院落  。 关于高层户型设计  ,其基本布局已非常成熟  ,我们会在户型细节设计上下更多功夫 ,譬如户户标配的大容量鞋柜  ,卫生间的多方位收纳空间  ,往往被忽视却非常实用的餐边柜  ,主客房飘窗的合理利用 ,各空间电位插座合理回路和数量等等ag官方网站 。对于高层  ,精细化设计  ,提高产品的实用性等我们户型设计的最大特点ag正网 。 Q11:方圆的产品还有哪些空间细节上的创新  ? 方圆在项目的社区配套中有很多探索  ,研发和创新  。比如ag官方网站 。我们做了邻里中心  ,是非盈利性质的  。例如满足日常生活需求的“东方铺子”超市;保障身体健康的医疗康养馆“东方医馆”  ,儿童教育培训类的“四点半学堂”  ,还有书吧、餐饮、教育等等配套设施ag官方网站  。 另外  ,在绿色建筑研究方面  ,我们和华南理工大学重点实验室合作  。进行了更专业 ,严谨科学的研究  。我们知道  ,风、光和噪音等污染对居住体验的影响非常大  ,但以前没有什么可以精准量化测量这种合理水平的工具ag正网 。这次和华工重点实验室合作研究 ,使得我们可以借助专业模拟软件和精密的仪器  ,在项目设计之初 ,就能根据模拟和测试结果调整我们的设计方案  ,从而在风、光、噪音这些方面做得更趋于绿建化  ,实现真正的节能和环保 。现在每个项目设计出来都会去做测试ag备用  。比如  ,南向大面开窗  ,虽然增强了通透性和采光  ,但尺寸设计不合理反而会导致光照太强、产生晕光  ,舒适度不够等问题  。但什么尺寸才是合适的  ?这就要用数据来说话 ,这些我们都已经在做了 。以后  ,我们还会把这样的数据在样板间展示  ,让购房者更直观的亲身体验方圆在绿建领域的成就  。 Q12:方圆在产品研发上还有那些创新和尝试 ? 讲到产品创新  ,方圆研发了一个比较有中式居住特色的产品:“母子亲情居”ag官方网站  。一个南北通透的改善型主户型 ,加一个南向或北向配置的40-50平一房或两房产品  ,这两个户型可以独立买  ,也可以两套一起买  ,它们有可分可和的公用空间  ,分合自主选择  ,产权上是两套ag官方网站 。我们叫作“一碗汤的距离”ag备用 。“母子亲情居”既能满足照顾老人  ,让老人与子女共享天伦之乐  ,又各自独立  ,彼此互不干扰  ,各享私有空间 ,充分感受“距离”带来的美ag正网 。 在产品创新研发方面  ,为提高及满足客户的居住品质和品味  ,打造和合的邻里环境和氛围  ,全龄化的社区配套也是我们研发的重点课题 ,老人活动健身区  ,下棋品茶休闲区  ,孩童游乐区 ,成人跑道  ,萌宠乐园区等都已在项目落地实施  。 Q13:关于定制  ,方圆是怎么定义的  ?是以什么样的形式实现的  ? 关于定制 ,更确切的说法应该是“私人定制”  。房地产业通过二十几年的发展  ,成长的不仅仅是发展商  ,客户也在随之成长ag正网 。同时随着人民物质水平的提高 ,客户对产品的品质  ,个性化要求也越来越高  ,“私人定制”的产品便顺势而生了ag备用  。针对这种需求  ,我们的样板间便不再是以往的纯交标模式  ,而是按交标+创意的说法来做的ag正网  。一种定制形式是:创意样板间会描绘、展示更丰富多彩的居住场景和情境 ,如果客户喜欢  ,便可以在交标的基础上  ,菜单式加选自己想要的配置  。以实现是个性化需求ag备用  。另一种形式就是一站式家居馆ag官方网站  。我们有自己的供应商联盟 ,在每个项目的售楼处旁都有一站式家居馆  ,家私、家电、软装都会在这里进行展示  ,业主可以直接采购、送货到家  ,好处是省心、价格低